Mietrecht

Allgemeines zum Mietrecht.

Leitbild des schutzbedürftigen Mieters

Abgrenzung zu verwandten Verträgen

Schwerpunkte in der Praxis

Leitbild des schutzbedürftigen Mieters

Der Mietvertrag kennzeichnet sich dadurch, dass eine Sache gegen Entrichtung eines Mietzinses zeitweilig überlassen wird . Die Regelungen im Rahmen des Mietrechtes versuchen einerseits der großen wirtschaftlichen Bedeutung, andererseits der soziale Dimension von Mietwohnungen, insbesondere bei Wohnraum, gerecht zu werden. Hierbei berücksichtigt das Gesetz insbesondere das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Mieter und Vermieter, weshalb sich die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse an dem Leitbild des schutzbedürftigen Mieters orientieren. 

Abgrenzung zu verwandten Verträgen

Abzugrenzen ist das Mietverhältnis von weiteren verwandten Vertragstypen. Beim Pachtvertrag ist der Vermieter nicht nur zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache verpflichtet, sondern muss dem Mieter auch den sog. Genuss der Früchte gewähren. Hierunter versteht man beispielsweise die Äpfel vom Baum und das Lamm vom Schaf, aber auch die Zinsen einer Forderung. Beim Pachtvertrag ist darüber hinaus der Mietgegenstand nicht auf Sachen beschränkt. Es können auch Rechte verpachtet werden. Der Leihvertrag ist im Gegensatz zum Mietvertrag unentgeltlich. Beim Verwahrungsvertrag ist der Verwahrer zur Aufbewahrung der Sache verpflichtet, während er sie grundsätzlich nicht gebrauchen darf. 

Schwerpunkte in der Praxis

In der Praxis haben sich folgende typische Problemfelder herausgebildet, die regelmäßig Gegenstand von Streitigkeiten sind:

Aus Sicht des Vermieters

• Mietrückstand

• Außerordentliche Kündigung erklären

• Eigenbedarfskündigung erklären

• Räumungsklage

• Mietvertrag gestalten

Aus Sicht des Mieters

• Mietmängel

• Mietminderung

• Kündigung abwehren

• Mietkaution

• Mieterhöhung

• Nebenkostenabrechnung kontrollieren

Warum ein rechtlicher Beistand zu empfehlen ist.

I. Perspektive des Vermieters

1. Mietrückstand

2. Kündigung

3. Räumungsklage

4. Gestaltung eines Mietvertrages

II. Perspektive des Mieters

1. Mietmangel und -minderung

2. Abwehr einer Kündigung

3. Nebenkostenabrechnung

I. Perspektive des Vermieters

1. Mietrückstand

Kommt es zu einem Mietrückstand, ist dies in den aller meisten Fällen auf zwei Ursachen zurückzuführen: Entweder der Mieter hat nicht ausreichend Geld zur Verfügung oder es besteht Streit über einen Mietmangel.

Vermögensloser Mieter

Sollte der Mieter vermögenslos sein, bietet es sich an, schnellstmöglich einen Titel zu erwirken, um seine Forderungen gegenüber anderen potentiellen Gläubigern zu sichern. Gleichzeitig besteht gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Möglichkeit der fristlosen Kündigung, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Hierdurch kann vermieden werden, dass weiterer Zahlungsverzug auftritt. Zur Befriedigung der offenstehenden Forderungen kommt gelegentlich auch die Geltendmachung des sog. Vermieterpfandrechtes gem. § 562 BGB in Betracht.

Mietmangel

Für den Fall, dass sich der Mieter auf eine Minderung der Miete wegen eines Mietmangels beruft, ist das Vorgehen meist komplizierter. Zunächst einmal sollte geprüft werden, ob seitens des Mieters ein entsprechender Mangel überhaupt angezeigt wurde. Sollte dies der Fall sein, empfiehlt es sich eine solche Anzeige nicht zu ignorieren, sondern bereits zu diesem Zeitpunkt einen Rechtsanwalt einzuschalten und das weitere Vorgehen mit diesem zu besprechen. Der Mietmangel sollte insbesondere auf seine Ursache hin überprüft werden. Entscheidend ist die Frage, ob beispielsweise ein Mangel der Bausubstanz vorliegt oder der Mangel auf ein Verhalten des Mieters zurückzuführen ist. Sodann ist zwischen einer Mangelbeseitigung oder einer streitigen Verhandlung abzuwägen. Fehler geschehen häufig auch bei der richtigen Bezifferung der Minderung. Jahrzehntelange Rechtsprechung gibt bei dieser Frage nur eine ungefähre Orientierung. Größere Bedeutung hat wie so oft der Einzelfall.

2. Kündigung

Häufig unterlaufen Fehler bei der Erklärung einer wirksamen Kündigung. Dies gilt nicht nur bei der hierfür gem. § 568 BGB vorgesehenen Schriftform, was eine eigenhändige Unterzeichnung voraussetzt. Auch ein Kündigungsgrund wird häufig nicht oder nicht bestimmt genug wiedergegeben. Mit der Kündigungserklärung bestehen auch diverse Hinweispflichten bzw. -obliegenheiten, die es zu beachten gilt. Andernfalls könnte dies rechtlich zu Nachteilen für den Vermieter führen. Zu beachten und besonders wichtig ist es ebenfalls, den Zugang der Kündigungserklärung nachzuweisen.

3. Räumungsklage

Eine wirksame Kündigung ist allerdings oftmals keine Garantie dafür, dass die Mietwohnung fristgerecht geräumt wird. Regelmäßig wird die Wirksamkeit der Kündigung bestritten, insbesondere der zugrunde liegende Kündigungsgrund. Eine Räumungsklage ist oftmals unumgänglich. Im Einzelfall ist aber diesbezüglich stets eine Abwägung wegen etwaigen Kosten und Zeitversäumnissen zu treffen. Ein gerichtliches Vorgehen könnte unter Berücksichtigung dessen nicht zweckmäßig sein. Gerne beraten wir Sie über alternative Möglichkeiten, eine ggf. rechtswidrig besetzte Wohnung wiederzuerlangen.

4. Gestaltung eines Mietvertrages

Mietverträge sind erfahrungsgemäß sehr anfällig für Fehler. Oftmals führen Rechtsprechungsänderungen dazu, dass vormals rechtmäßige Klauseln unwirksam werden. Gerade im Bereich Schönheitsreparaturen und Betriebskostenumlegung tauchen regelmäßig unwirksame Klauseln auf. Mit einer sorgfältigen und präzisen Gestaltung des Mietvertrages können Probleme für die Zukunft vermieden werden. Es ist zwar gut einen Rechtsstreit zu gewinnen. Noch besser dürfte es jedoch sein, einen solchen von vornherein zu vermeiden.

II. Perspektive des Mieters

1. Mietmangel und -minderung

Mietmängel sind häufige Streitpunkte innerhalb eines Mietverhältnisses. Oftmals sind Rechtssuchende im Unklaren darüber, dass ab dem Zeitpunkt des Vorliegens eines Mietmangels bereits Mietzinsansprüche kraft Gesetzes automatisch, d.h. ohne eine zusätzliche Erklärung der Minderung, gemindert sind. Allerdings gibt es auch hier Details zu berücksichtigen, wie z.B. die Mängelanzeige oder die richtige Bezifferung des konkreten Minderungsbetrages. Ein vorschnelles und unberechtigtes Herabsetzen der Miete kann zu einem Mietrückstand führen, der wiederum den Vermieter zu einer Kündigung berechtigen würde. Vor diesem Hintergrund empfiehlt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes.

2. Abwehr einer Kündigung

Erhalten Sie als Mieter eine Kündigung, stehen wir als erster Ansprechpartner zur Verfügung. Oftmals werden von Vermieterseite die zahlreichen und teilweisen komplexen Voraussetzungen an eine wirksame Kündigung nicht hinreichend beachtet. Erforderliche Kündigungsgründe werden gar nicht angegeben oder falsch ausgelegt. Dasselbe gilt für die Einhaltung der vorgeschriebenen Kündigungsfristen. Wir überprüfen Ihre Rückmeldung unverbindlich in einem ersten Beratungsgespräch und besprechen mit Ihnen das weitere Vorgehen.

3. Nebenkostenabrechnung

Fehleranfällig ist erfahrungsgemäß auch die vom Vermieter vorgenommene Nebenkostenabrechnung. Von besonderer Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, dass die gegenständlichen Positionen wirksam umgelegt worden sind und mit dem richtigen Verteilungsschlüssel angesetzt wurden. Durch Einsicht in die Unterlagen der Abrechnung können weitere Rückschlüsse gezogen werden. Vor ordnungsgemäßer Einsicht besteht zugunsten des Mieters ein Zurückbehaltungsrecht.

Ihre Ansprechpartner

Kontaktieren Sie uns unverbindlich und wir besprechen Ihr Anliegen.

Sie konnten Ihr Anliegen nicht dem Rechtsgebiet
“Mietrecht” zuordnen?

Untersuchen Sie verwandte Rechtsgebiete oder gehen Sie zurück zur Übersicht.