Mietrückstand – Was ist zu tun?

 Schritt 1: Vorliegen eines Mietrückstandes

Zunächst einmal muss man sich als Vermieter die Frage stellen, ob überhaupt ein Mietrückstand vorliegt. Im engeren Sinne liegt ein Mietrückstand dann vor, wenn der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug ist. Regelmäßig wird in Mietverträgen geregelt, dass die Miete monatlich zu einem bestimmten Termin, meistens bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen ist. 

Hierbei findet eine recht junge Entscheidung des BGH eine besondere Bedeutung (BGH, Urteil vom 5.10.2016 – VIII ZR 222/15). Der BGH hat entschieden, dass es ausreichend ist, wenn spätestens am dritten Werktag der Mieter die Miete per Überweisung angewiesen hat, sofern das Konto des Mieters gedeckt ist und aus diesem Grund die Überweisung stattfinden kann. Entscheidend – und dies wird häufig falsch verstanden – ist also nicht, dass das Geld am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingeht. Vielmehr ist entscheidend, dass der Mieter die Überweisung fristgerecht vorgenommen hat. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die regelt, dass die Miete zum dritten Werktag des jeweiligen Monats bereits auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben ist, ist nach Auffassung des BGHs unwirksam. 

Schritt 2: Rechte des Vermieters

Als Nächstes sollte sich der Vermieter einen Überblick über die ihm zustehenden Rechte machen, wenn der Mieter nicht zahlt.

1. Anspruch auf Zahlung des Rückstandes 

Selbstverständlich hat der Vermieter zunächst einmal einen Zahlungsanspruch in Höhe der rückständigen Miete, zuzüglich Verzugszinsen.

2. Fristlose Kündigung

Wenn der Mietrückstand eine gewisse Schwelle überschritten hat, berechtigt dies den Vermieter auch dazu, die fristlose Kündigung zu erklären. Wann diese Schwelle überschritten wird, ist in § 543 II Nr. 3 BGB geregelt: Entweder muss der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug sein – nicht unerheblich ist der Rückstand in diesem Sinne dann, wenn der Rückstand die Miete für einen Monat übersteigt – oder der Mieter ist im Rahmen eines Zeitraums, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht, d.h. im Klartext:

• Mieter zahlt Miete zwei Monate hintereinander nicht zum vereinbarten Termin

• Mieter zahlt zwar ein Teil der Miete zwei Monate hintereinander, aber es entsteht ein Rückstand, der höher als eine Monatsmiete ist

• Mieter ist über einen längeren Zeitraum in Höhe eines Betrages in Verzug, der zwei Monatsmieten entspricht 

Eine Besonderheit ergibt sich vor dem Hintergrund des sog. Nachholrechts des Mieters. Auch wenn die außerordentliche Kündigung prinzipiell wirksam erklärt wurde, kann sie durch nachträgliche Befriedigung unwirksam werden.

§ 569 III Nr. 2 BGB bestimmt in diesem Zusammenhang, dass der Mieter in der sog. Schonfrist von seinem Nachholrecht Gebrauch machen kann. Die Schonfrist beträgt zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage. Wird der Vermieter nachweislich innerhalb dieses Zeitraumes vollumfänglich hinsichtlich des Mietrückstandes befriedigt – beispielsweise durch Zahlung, Aufrechnung oder Verpflichtung einer öffentlichen Stelle gegenüber dem Vermieter –, so wird die Kündigung unwirksam.

Hinweis
Bei einer Kündigung sollte stets auf die Gebrauchsfortsetzung der Mietsache nach Beendigung  geachtet werden. Gemäß § 545 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Mietsache fortgesetzt wird. Diesbezüglich ist also ein ausdrücklicher Widerspruch erforderlich, denn nicht selten verbleiben Mieter auch nach Ausspruch einer Kündigung und Ablauf einer ggf. laufenden Kündigungsfrist noch in der Wohnung.

3. Ordentliche Kündigung

Neben der außerordentlichen Kündigung kann der Vermieter auch ordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist wegen des Mietrückstandes kündigen. Das ordentliche Kündigungsrecht folgt aus § 573 I, II Nr. 1 BGB, da der Mieter durch den Zahlungsverzug eine erhebliche Verletzung von den vertraglichen Pflichten begeht. Vorteil der ordentlichen Kündigung ist es, dass das oben beschriebene Nachholrecht hier nicht greift.

Tipp
Es ist wegen des Nachholrechts des Mieters zu empfehlen, mit einer außerordentlichen Kündigung gleichzeitig auch die ordentliche Kündigung zu erklären. So kann das Mietverhältnis ohne unnötige Verzögerungen beendet werden.

4. Vermieterpfandrecht

§ 563 BGB normiert zugunsten des Vermieters ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Von der Pfändung umfasst sind Gegenstände, deren Eigentümer der Mieter ist. Allerdings darf nicht sämtliches Eigentum gepfändet werden. Es sind diverse Gegenstände ausgeschlossen. Nicht gepfändet werden darf z.B. in Gegenstände, die dem Pfändungsschutz unterliegen sowie in Immobilien oder Grundstücke oder Dinge, die zum täglichen Lebensbedarf gehören.

Schritt 3: Rechte durchsetzen 

1. Zahlungsklage oder Mahnbescheid?

Der Zahlungsanspruch auf die rückständige Miete kann entweder mit einer Zahlungsklage oder einem Mahnbescheid durchgesetzt werden. Der Mahnbescheid ist das Mittel der Wahl, wenn davon auszugehen ist, dass der Mieter auf einen solchen nicht reagieren wird. Für diesen Fall ist er eine gute Möglichkeit, um schnellstmöglich an einen vollstreckbaren Titel zu gelangen. Sind die Zahlungsansprüche hingegen streitig – macht der Mieter beispielsweise eine Mietminderung geltend – dann ist in der Regel ein Klageverfahren vorzuziehen.

2. Räumungsklage

Der Ausspruch einer wirksamen Kündigung und der Ablauf einer ggf. anfallenden Kündigungsfrist führt in der Praxis nicht immer zu dem gewünschten Ziel, dass der Mieter die Wohnung verlässt. An dieser Stelle ist jedoch ein eigenmächtiges Vorgehen beispielsweise über ein Selbsthilferecht unzulässig. Vielmehr muss ein formelles Verfahren angestrebt werden. Es muss Räumungsklage erhoben werden.

Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass es nicht immer ausreichend ist gegen alle im Mietvertrag genannten Mieter vorzugehen. Es ist vielmehr ein Räumungstitel gegen alle Personen notwendig, die im Besitz der Räumlichkeit sind, also dort tatsächlich wohnen.

3. Zahlungs- und Räumungsklage zusammen erheben?

Nicht immer ist es empfehlenswert, die Zahlungsklage mit einer Räumungsklage zu verbinden. Ein Räumungsurteil kann erst dann ergehen, wenn der gesamte Rechtsstreit entscheidungsreif ist. Dies kann unter Umständen zu erheblichen Verzögerungen führen. Es kommt immer auf den Einzelfall an, ob Zahlungs- und Räumungsklage zusammen oder getrennt eingereicht werden müssen.